Nuevo inquilino: los papeles que necesitas tener al día antes de firmar
España no vigila tu vivienda con un calendario: te la revisa entera el día que firmas. Certificado energético, cédula, fianza y límites de renta — la lista, antes de la firma.
Revisado el 13 jul 2026
Información general, no asesoramiento legal ni fiscal.
De un vistazo
- El certificado energético (CEE) debe estar vigente ya para ANUNCIAR la vivienda: 10 años de validez, 5 si la letra es G
- En Cataluña, Baleares y otras comunidades, sin cédula de habitabilidad vigente no hay alquiler (ni depósito de fianza en Cataluña)
- La fianza es 1 mensualidad (art. 36 LAU) y hay que depositarla en el organismo autonómico en plazo: 2 meses en Cataluña (Incasòl), 30 días hábiles en Madrid — con multas si llegas tarde
- Si el municipio está declarado zona tensionada (Ley 12/2023), la renta del nuevo contrato tiene límites: compruébalo antes de fijar el precio
- Inventario con fotos fechadas el día de la entrega: el documento que más discusiones evita al final del contrato
Alquilar en España tiene una peculiaridad que sorprende a todo casero primerizo: nadie te pide nada durante años… y de repente el día de la firma te lo piden todo. El sistema no funciona por calendario; funciona por momentos, y el nuevo inquilino es el momento que más papeles concentra.
Esta es la lista, en el orden en que te la van a reclamar.
La lista
| Papel | Para qué | El plazo que muerde |
|---|---|---|
| CEE (certificado energético) | Obligatorio para anunciar y para el contrato | Vigencia 10 años (5 si es letra G) — se caduca en silencio |
| Cédula de habitabilidad | Exigida para alquilar en Cataluña, Baleares y otras | Caducidad según comunidad |
| Contrato por escrito | Renta, duración, quién paga qué (¡la tasa de basuras!) | Antes de la firma, no después |
| Fianza (1 mensualidad) | Obligatoria por el art. 36 de la LAU | Depósito en el organismo autonómico en plazo |
| Inventario con fotos | Estado de la vivienda y enseres | El día de la entrega de llaves |
| Suministros y gas al día | Altas a nombre correcto; revisiones vigentes | Antes de la entrega |
Los tres plazos que de verdad muerden
El CEE se caduca en silencio. Se emitió al comprar o en el último alquiler, nadie lo ha mirado desde entonces, y los portales lo exigen para publicar el anuncio. Diez años pasan rápido — y si tu calificación fue G, son cinco.
La cédula, donde aplica, bloquea todo lo demás. En Cataluña, sin cédula vigente no hay contrato que valga — ni siquiera puedes depositar la fianza. Aquí tienes cuánto dura en cada comunidad; renovarla lleva semanas.
La fianza tiene reloj y multa. Cobrarla es lo fácil: la LAU obliga a una mensualidad. Lo que se olvida es depositarla en el organismo de tu comunidad: en Cataluña, en el Incasòl en un máximo de 2 meses; en Madrid, en la Agencia de Vivienda Social en 30 días hábiles. Llegar tarde se sanciona — y el registro te lo pedirán al acabar el contrato para devolverla.
Zona tensionada: el precio ya no lo eliges solo tú
Desde la Ley 12/2023, si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado (Cataluña fue la primera en aplicarlo; otras comunidades han seguido), la renta del nuevo contrato tiene límites — con referencia al contrato anterior y al índice aplicable. Compruébalo antes de anunciar el precio: bajar una renta ya publicada es mal comienzo, y las sanciones existen.
Y deja escrito en el contrato quién paga cada cosa — empezando por la tasa de basuras, que sin pacto corre de tu cuenta.
El truco no es la lista: es no volver a hacerla
Nada de lo anterior es difícil; lo difícil es que esté ya hecho cuando aparece el inquilino perfecto con prisa. Fotografía hoy el CEE, la cédula, el certificado del gas y el resguardo de la última fianza: KeepUp los archiva por vivienda, lee las fechas y te avisa antes de que algo caduque — para que el próximo «¿me pasas la documentación?» se responda con un enlace. Gratis para una vivienda.
Información general, no asesoramiento jurídico. La normativa de fianzas y las zonas tensionadas son autonómicas y cambian: para tu operación concreta, tu gestor tiene la última palabra.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué necesito para anunciar mi piso en alquiler?
- Como mínimo, un certificado energético (CEE) vigente — los portales lo exigen para publicar y su letra debe constar en el anuncio. En comunidades como Cataluña o Baleares, también la cédula de habitabilidad vigente.
- ¿Cuánto es la fianza y dónde se deposita?
- Una mensualidad de renta en vivienda habitual (art. 36 LAU). Además de cobrarla, hay que depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma dentro de plazo: 2 meses en Cataluña (Incasòl), 30 días hábiles en Madrid. El retraso se sanciona.
- ¿Cómo sé si mi municipio es zona tensionada?
- Las declaraciones son autonómicas y se publican oficialmente; el ministerio mantiene el mapa de zonas declaradas. Si tu municipio lo está, la renta del nuevo contrato queda limitada con referencia al contrato anterior y al índice aplicable — compruébalo antes de fijar el precio.
- ¿El inventario es obligatorio?
- No es obligatorio, pero es el documento que más conflictos evita: estado de la vivienda y enseres, con fotos fechadas el día de la entrega de llaves, firmado por ambas partes. Sin él, la devolución de la fianza acaba siendo palabra contra palabra.