Legionellenprüfung: die Drei-Jahres-Frist, die vermietende Eigentümer gern vergessen
Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung vermietet, muss das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Wen es trifft, wen nicht, und wie der Ablauf ist.
Geprüft am 17. Juli 2026
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Auf einen Blick
- Pflicht trifft, wer Wohnraum vermietet UND eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt — typisch: das Mehrfamilienhaus mit zentralem Warmwasserspeicher
- Untersuchungsintervall: alle drei Jahre (§ 31 Trinkwasserverordnung)
- Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen; ebenso Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung (Durchlauferhitzer)
- Probenahme nur durch akkreditierte Stellen an dafür vorgesehenen Entnahmestellen
- Wird der Maßnahmenwert überschritten, folgen Meldung, Ursachensuche und Sanierung — dokumentiert
Die Legionellenprüfung ist die unauffälligste Pflicht im deutschen Vermieterleben: Sie kommt alle drei Jahre, niemand erinnert dich, und solange nichts passiert, merkt man ihr Fehlen nicht an. Bis ein Mieter fragt, das Gesundheitsamt anklopft — oder tatsächlich jemand krank wird.
Wen die Pflicht trifft
Die Trinkwasserverordnung verlangt die regelmäßige Untersuchung auf Legionellen, wenn zwei Dinge zusammenkommen:
- Das Trinkwasser wird zentral erwärmt — über eine sogenannte Großanlage (typisch: zentraler Speicher über 400 Litern oder lange Leitungswege zur Entnahmestelle).
- Das Gebäude wird vermietet — die Verordnung spricht von der Abgabe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, und dazu zählt schon das ganz normale Vermieten von Wohnungen.
Das klassische Beispiel ist das vermietete Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Gebäude, in denen jede Wohnung ihr Warmwasser dezentral erzeugt — der Durchlauferhitzer im Bad kennt keine Legionellenpflicht.
Der Rhythmus und der Ablauf
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Alle 3 Jahre | Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV |
| Probenahme | Nur durch akkreditierte Labore/Probenehmer, an den vorgesehenen Entnahmestellen (Steigstränge, Speicher-Vor- und Rücklauf) |
| Ergebnis unauffällig | Befund aufbewahren — er ist dein Nachweis |
| Maßnahmenwert überschritten | Meldung, Gefährdungsanalyse, Ursachenbeseitigung — alles dokumentationspflichtig |
Zwei Dinge gehen in der Praxis schief: Es gibt keine Entnahmestellen (dann muss der Installateur nachrüsten, bevor überhaupt geprüft werden kann) — oder der Befund von vor vier Jahren liegt in einem Ordner, den niemand mehr findet, während die neue Frist längst läuft.
Warum das in denselben Ordner gehört wie der Schornsteinfeger
Die Legionellenprüfung hat denselben Charakter wie die Fristen aus dem Feuerstättenbescheid: ein amtlicher Rhythmus, ein Papier als Nachweis, und niemand, der dich erinnert. Der Unterschied: Beim Schornsteinfeger mahnt am Ende das System — bei den Legionellen fällt das Versäumnis erst auf, wenn es ernst ist.
Fotografiere den letzten Befund — KeepUp liest das Datum, rechnet die drei Jahre und meldet sich, bevor die Frist kippt. So funktioniert das, und für ein Haus ist es gratis.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Gesundheitsberatung. Ob deine Anlage als Großanlage zählt, sagt dir dein Installateur oder das Labor — im Zweifel kurz prüfen lassen.
Häufige Fragen
- Muss ich als Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung prüfen lassen?
- In der Regel prüft die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das ganze Gebäude, wenn es zentral erwärmtes Warmwasser gibt — die Kosten laufen übers Hausgeld. Als vermietender Eigentümer solltest du den Befund trotzdem kennen und ablegen können.
- Gilt die Pflicht auch für mein selbst bewohntes Einfamilienhaus?
- Nein. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der regelmäßigen Untersuchungspflicht ausgenommen, ebenso Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung wie Durchlauferhitzern.
- Was passiert bei einem auffälligen Befund?
- Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts folgen Meldepflichten, eine Gefährdungsanalyse und die Beseitigung der Ursache (häufig Temperatur, Totleitungen oder der Speicher). Alles davon gehört dokumentiert — auch für die Mieterkommunikation.